Ranh giới đất đai là một trong những vấn đề được người dân vô cùng quan tâm hiện nay. Việc xác định ranh giới thửa đất liền kề không được rõ ràng đã dẫn đến nhiều sự việc tranh chấp không đáng có xảy ra. Do đó, người dân cần nắm rõ ranh giới thửa đất là gì và cách đo vẽ, xác định ranh giới đất liền kề chính xác để đảm bảo quyền lợi của mình. Trong bài viết dưới đây, Vũ Phạm Group sẽ cùng bạn đọc tìm hiểu kỹ các quy định pháp luật liên quan tới ranh giới đất đai nhé!
Ranh giới thửa đất là gì?
Theo quy định tại tiết d điểm 2.3 khoản 2 Điều 8 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT, ranh giới thửa đất được định nghĩa như sau: “Ranh giới thửa đất là đường gấp khúc tạo bởi các cạnh thửa nối liền, bao khép kín phần diện tích thuộc thửa đất đó.”
Ngoài ra, ranh giới thửa đất trong một vài trường hợp đặc biệt được nêu tại điểm 2.3 khoản 2 Điều 8 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT, cụ thể đó là:
-
Trường hợp đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở thì ranh, giới thửa đất được xác định là đường bao của toàn bộ diện tích đất có vườn, ao gắn liền với nhà ở đó;
-
Đối với ruộng bậc thang thì ranh giới thửa đất được xác định là đường bao ngoài cùng, bao gồm các bậc thang liền kề có cùng mục đích sử dụng đất, thuộc phạm vi sử dụng của một người sử dụng đất hoặc một nhóm người cùng sử dụng đất (không phân biệt theo các đường bờ chia cắt bậc thang bên trong khu đất tại thực địa);
-
Trường hợp ranh giới thửa đất nông nghiệp, đất chưa sử dụng là bờ thửa, đường rãnh nước dùng chung không thuộc thửa đất có độ rộng dưới 0,5m thì ranh giới thửa đất được xác định theo đường tâm của đường bờ thửa, đường rãnh nước. Trường hợp độ rộng đường bờ thửa, đường rãnh nước bằng hoặc lớn hơn 0,5m thì ranh giới thửa đất được xác định theo mép của đường bờ thửa, đường rãnh nước.
Như vậy, ranh giới thửa đất được hiểu là đường vẽ trên bản đồ địa chính hoặc mốc giới thực địa, nhằm xác định quyền sử dụng của các thủ thể có quyền sử dụng, chiếm hữu đối với phần đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xác nhận, theo đúng quy định của pháp luật hiện hành.
Việc xác định ranh giới, mốc giới thửa đất liền kề nhằm hạn chế xảy ra tranh chấp đất đai và làm căn cứ để có thể hoàn thiện hóa bản đồ hành chính về đất đai của khu vực.
Thẩm quyền xác định ranh giới thửa đất
Theo Khoản 1, Khoản 3 Điều 5 Nghị định 43/2014/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Khoản 4 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP) có ghi rõ, việc đo đạc xác định lại ranh giới đất thuộc chức năng của Văn phòng đăng ký đất đai. Theo đó:
“Văn phòng đăng ký đất đai có chức năng là nơi thực hiện đăng ký đất đai và tài sản gắn liền với đất; cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trường hợp được ủy quyền theo quy định; xây dựng, quản lý, cập nhật, đo đạc, chỉnh lý thống nhất hồ sơ địa chính và cơ sở dữ liệu đất đai; thống kê, kiểm kê đất đai; cung cấp thông tin đất đai theo quy định cho các tổ chức, cá nhân có nhu cầu và thực hiện các dịch vụ khác trên cơ sở chức năng, nhiệm vụ phù hợp với năng lực pháp luật theo quy định.”
Xác định ranh giới thửa đất
Để xác định ranh giới đất liền kề chuẩn nhất cần dựa theo các quy định sau:
Căn cứ xác định ranh giới đất
Theo luật ranh giới đất đai, để xác định ranh giới thửa đất cần dựa theo các căn cứ quy định tại
Khoản 1 Điều 175 Bộ luật Dân sự 2015, cụ thể như sau:
-
Ranh giới giữa các thửa đất liền kề được xác định theo thỏa thuận hoặc theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
-
Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm trở lên mà không có tranh chấp.
-
Không được lấn, chiếm, thay đổi mốc giới ngăn cách, kể cả trường hợp ranh giới là kênh, mương, hào, rãnh, bờ ruộng. Mọi chủ thể có nghĩa vụ tôn trọng, duy trì ranh giới chung.
Ngoài những quy định kể trên, khi xác định ranh giới đất phải căn cứ theo quy định tại điểm 1.2 khoản 1 Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT như sau:
Trường hợp không có tranh chấp
Ranh giới được xác định theo hiện trạng đang sử dụng, quản lý và chỉnh lý theo kết quả cấp Giấy chứng nhận, bản án của Tòa án, kết quả giải quyết tranh chấp của cấp có thẩm quyền, các quyết định hành chính của cấp có thẩm quyền có liên quan đến ranh giới.
Trường hợp đang có tranh chấp về ranh giới
Đơn vị đo đạc có trách nhiệm báo cáo bằng văn bản cho UBND xã, phường, thị trấn nơi có đất để giải quyết.
Nếu tranh chấp chưa giải quyết xong trong thời gian đo đạc ở địa phương mà xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì đo đạc theo ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý đó.
Nếu không thể xác định được ranh giới thực tế đang sử dụng, quản lý thì được phép đo vẽ khoanh bao các thửa đất tranh chấp.
Đơn vị đo đạc có trách nhiệm lập bản mô tả thực trạng phần đất đang tranh chấp thành 02 bản, 01 bản lưu hồ sơ đo đạc, 01 bản gửi UBND xã, phường, thị trấn để thực hiện các bước giải quyết tranh chấp tiếp theo theo thẩm quyền.
Cách xác định ranh giới thửa đất chuẩn
Cách xác định ranh giới thửa đất được hướng dẫn theo quy định tại Khoản 1 Điều 11 Thông tư 25/2014/TT-BTNMT việc xác định ranh giới thửa đất, cụ thể như sau:
Bước 1: Xác định hiện trạng, mốc giới thửa đất trên thực địa
Trước khi tiến hành đo vẽ chi tiết, cán bộ đo đạc cần phối hợp với người dẫn đạc (có thể là công chức địa chính cấp xã hoặc cán bộ thôn, xóm, ấp, tổ dân phố…) để được hỗ trợ, hướng dẫn việc xác định hiện trạng, ranh giới sử dụng đất, cùng với người sử dụng, quản lý đất liên quan tiến hành xác định ranh giới, mốc giới thửa đất trên thực địa.
Bước 2: Lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất
Đánh dấu các đỉnh thửa đất bằng đinh sắt, vạch sơn, cọc bê tông, cọc gỗ và lập Bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất để làm căn cứ thực hiện đo đạc ranh giới thửa đất.
Bước 3: Yêu cầu người sử dụng đất xuất trình các giấy tờ liên quan đến thửa đất (có thể cung cấp bản sao các giấy tờ đó không cần công chứng, chứng thực).
Bản mô tả ranh giới mốc thửa đất
Bản mô tả ranh giới mốc thửa đất là gì?
Bản mô tả ranh giới mốc giới thửa đất là một trong những tài liệu được dùng để tạo lập bản đồ địa chính, xác định có hay không sự tranh chấp giữa các bên sử dụng đất và phục vụ cho quá trình tiến hành thủ tục xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Việc lập bản mô tả ranh giới, mốc giới thửa đất được thực hiện khi thửa đất có sự thay đổi về hình dạng, kích thước, diện tích (VD như khi cấp Giấy chứng nhận lần đầu, cấp đổi Giấy chứng nhận, thay đổi thông tin thửa đất do đo đạc lập bản đồ địa chính mà người sử dụng đất không cấp đổi Giấy chứng nhận, nhà nước thu hồi đất,…)
Ai có thẩm quyền lập bản mô tả ranh giới mốc giới thửa đất?
Theo quy định tại Khoản 1, Khoản 2 Điều 6 Thông tư 24/2014/TT-BTNMT về trách nhiệm lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính như sau:
“Điều 6. Trách nhiệm lập, cập nhật, chỉnh lý hồ sơ địa chính
1. Sở Tài nguyên và Môi trường có trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a) Tổ chức thực hiện việc đo đạc lập bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai;
b) Chỉ đạo thực hiện chỉnh lý, cập nhật biến động bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai; lập, cập nhật và chỉnh lý biến động thường xuyên sổ địa chính và các tài liệu khác của hồ sơ địa chính ở địa phương.
2. Văn phòng đăng ký đất đai chịu trách nhiệm thực hiện các công việc sau:
a) Thực hiện chỉnh lý biến động thường xuyên đối với bản đồ địa chính, sổ mục kê đất đai:
b) Tổ chức lập, cập nhật, chỉnh lý biến động hồ sơ địa chính ngoài các tài liệu quy định tại Điểm a Khoản này;
….”
Như vậy, Sở Tài nguyên và Môi trường nơi có đất sẽ chịu trách nhiệm tổ chức đo đạc, xác nhận ranh giới thửa đất liền kề và lập bản mô tả ranh giới mốc giới thửa đất. Cán bộ đo đạc của Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất sẽ là người trực tiếp tiến hành đo đạc, lập bản mô tả ranh giới mốc giới trên thực địa.
Hướng dẫn ghi bản mô tả ranh giới thửa đất
Để lập bản mô tả ranh giới thửa đất chính xác và đầy đủ nhất, bạn cần lưu ý ghi rõ ràng các nội dung sau:
Phần mở đầu
-
Ghi đầy đủ Quốc hiệu, tiêu ngữ.
-
Tên biên bản cụ thể là bản mô tả ranh giới mốc giới thửa đất.
Phần nội dung chính của biên bản
-
Thời gian tiến hành xác định ranh giới mốc giới thửa đất tại thực địa
-
Ghi rõ ràng tên chủ sử dụng đất và địa chỉ thửa đất.
-
Sơ họa thửa đất tại thực địa
-
Mô tả chi tiết các mốc giới, ranh giới thửa đất
-
Ghi lại tình hình biến động ranh giới thửa đất (nếu có)
-
Chữ ký xác nhận của người sử dụng đất, cán bộ đo đạc và người dẫn đạc.
Ranh giới thửa đất có thay đổi phải làm sao?
Dưới tác động của nhiều yếu tố trong quá trình sử dụng, ranh giới thửa đất có thể bị xê dịch hoặc thay đổi về diện tích. Vậy cần làm gì khi phát hiện có thay đổi ranh giới thửa đất?
Khi ranh giới thửa đất có thay đổi so với diện tích ban đầu được ghi trong sổ đỏ, chủ sử dụng mảnh đất đó sẽ có quyền gửi đơn khiếu nại lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền để xác định lại ranh giới thửa đất.
Sau khi tiếp nhận đơn khiếu nại, cơ quan nhà nước có thẩm quyền sẽ phải tiến hành khảo sát, đo đạc và thẩm tra lại diện tích đất để xác định lại chính xác ranh giới đất theo đúng quy định pháp luật.
Thủ tục xin xác định ranh giới đất
Thủ tục xin xác định lại ranh giới đất được tiến hành theo các bước như sau:
Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ
Thành phần hồ sơ đầy đủ gồm các giấy tờ sau::
-
Đơn xin xác nhận việc đo đạc lại đất hoặc Đơn đề nghị xác định lại diện tích đất ở (theo quy định của Văn phòng đăng ký đất đai).
-
Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) đã có.
Bước 2: Nộp hồ sơ
Người sử dụng đất nộp 1 bộ hồ sơ xin xác định lại diện tích đất ở tại Văn phòng đăng ký đất đai nơi có đất.
Trường hợp nộp hồ sơ tại UBND cấp xã thì UBND cấp xã nơi có đất sẽ chịu trách nhiệm tiếp nhận hồ sơ và chuyển đến Văn phòng đăng ký đất đai có thẩm quyền.
Bước 3: Tổ chức đo đạc
Văn phòng đăng ký đất đai căn cứ hồ sơ có liên quan và nội dung xác nhận của UBND cấp xã sẽ tiến hành lập hợp đồng đo vẽ, lập hồ sơ địa chính theo quy định. Sau đó thông báo cho người sử dụng đất thời gian xuống kiểm tra, đo đạc thực tế.
Sau khi ký hợp đồng đo vẽ, lập hồ sơ địa chính, Văn phòng đăng ký đất đai sẽ cử cán bộ xuống đo đạc thực địa, đồng thời thiết lập 1 bộ hồ sơ địa chính theo quy định của pháp luật.
Bước 4: Nhận kết quả đo đạc, xác định lại ranh giới thửa đất.
Người sử dụng đất nhận kết quả đo đạc và Văn phòng đăng ký đất đai xác định lại ranh giới thửa đất